Une piètre ALUR (L’Opinion)

0

La loi ALUR sur le plafonnement des loyers va entrer en vigueur à Paris début août. Voilà une mesure inspirée par les meilleurs sentiments – rééquilibrer la relation entre locataires et propriétaires – mais qui va se retourner… contre une partie de ceux qu’elle est censée protéger : les futurs locataires. Pour prendre la mesure de ces effets indésirables, tournons-nous vers le Canada, les Etats-Unis, la Suède ou le Danemark, qui ont mis en place ce type de mesures.

Premier effet : une diminution du nombre de logements locatifs. Lorsqu’un prix est plafonné, l’offre se raréfie. Comme cela a été observé au Québec, certains propriétaires vont retirer leur logement du marché, notamment pour le convertir à d’autres usages dont les prix ne sont pas réglementés.

Second effet : le plafonnement des loyers profite certes aux locataires qui ont déjà un appartement, mais il rend plus difficile encore l’accès au marché pour les primo-accédants, pénurie de logements oblige. On se retrouve alors dans une situation duale, entre des insiders qui rient parce que leur loyer est plafonné et des outsiders qui pleurent car ils trouvent encore moins à se loger. Ce dualisme renforce le pouvoir de négociation des bailleurs et favorise les comportements de discrimination de toute sorte. Lorsque les appartements s’échangent directement entre locataires, un véritable « marché noir » se met en place, avec le paiement de commissions élevées comme cela a été observé en Suède.

Troisième effet : le plafonnement des loyers profite également à ceux qui ne sont pas dans le besoin. Ainsi, à San Francisco, 26% des ménages qui habitent dans des logements soumis au contrôle des loyers ont des revenus annuels de 100 000$ ou plus.

Dernier effet : les titulaires d’un logement à prix réglementé ne sont pas incités à en changer, de crainte de ne pas en retrouver rapidement un autre. Ainsi, à New York, 175 000 appartements de 4 pièces et plus soumis à la réglementation des loyers sont occupés par des couples âgés qui les ont conservés après que leurs enfants les ont quittés. Cette faible rotation conduit à réduire la mobilité du facteur travail : ainsi, une étude sur le cas danois montre que la durée des locations est en moyenne de 19 ans pour les appartements dont le prix est régulé, contre 12 ans pour les autres. Une mobilité réduite du facteur travail constitue un handicap pour la croissance, en ralentissant la réallocation du facteur travail des régions en déclin vers les régions attractives. Le cas danois montre aussi qu’un fort degré de régulation des loyers est associé à une durée de chômage plus longue, dans la mesure où les individus sont moins incités à chercher un emploi hors de leur zone de résidence.

Est-ce à dire qu’aucune intervention de l’Etat n’est justifiée en matière immobilière ? A l’évidence non. Mais l’action des pouvoirs publics doit porter sur la stimulation de l’offre dans les zones tendues, à la fois par des politiques incitatives à la construction de logements neufs et par des politiques de rénovation urbaine, par exemple la conversion en logements des friches industrielles. Une chose est sûre : plafonner les loyers ne règle en rien la pénurie de logements. « On ne fait pas de bonne littérature avec de bons sentiments », affirmait Gide. Il en va de même en économie : De bonnes intentions ne suffisent pas à bâtir une bonne politique «

LAISSER UN COMMENTAIRE

Please enter your comment!
Please enter your name here