Emmanuel Combe a publié une chronique dans L’Opinion le 28 Mai 2026.

Encadrement des loyers : les bonnes intentions ne font pas une bonne politique

Huit ans après la loi Elan (2018), le gouvernement vient de publier un bilan de

l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans certaines villes, confiée à deux économistes de l’IPP. Leur conclusion est sans appel mais à vrai dire … sans surprise.

Commençons par le point positif, aussi évident qu’attendu : dans les zones encadrées, les loyers sont inférieurs de 2 % à 5 % à ce qu’ils auraient été sans plafonnement. En Seine-Saint-Denis, où les locataires sont majoritairement modestes, le dispositif tient donc ses promesses redistributives. Mais cet effet positif ne saurait passer sous silence les multiples effets indésirables d’une telle politique.

Premier effet indésirable : le dispositif a été largement contourné. Plus d’un tiers des nouveaux baux affichent un loyer supérieur au plafond légal, au motif que la location présente des caractéristiques exceptionnelles qui justifient « un complément de loyer », sans que les contours de cette notion ne soient clairement définis.

Deuxième effet indésirable : il existe des effets d’aubaine, au profit des plus aisés. À Paris par exemple, la majorité des économies générées par l’encadrement des loyers bénéficie aux ménages aisés. Le locataire du dernier décile économise en moyenne trois fois plus que celui du premier parce qu’il occupe un logement plus grand, générant mécaniquement des réductions de loyer plus importantes. On retrouve ici ce que les économistes américains ont documenté à San Francisco, où 26 % des bénéficiaires du contrôle des loyers avaient des revenus supérieurs à 100 000 dollars par an. Ajoutons à cela un effet fiscal : un tiers du coût de la baisse des loyers a été supporté non pas par les propriétaires, mais par l’État -c’est-à-dire par la collectivité- via la réduction des prélèvements sur les revenus locatifs.

Troisième effet indésirable : une contraction de l’offre de logements. Le flux d’annonces locatives a chuté d’environ 8 % après la mise en place du dispositif. Les expériences étrangères viennent confirmer ce constat : par exemple, à Berlin, où un gel strict des loyers a été imposé en 2020, le nombre d’annonces hebdomadaires est passé de 1 500 à 300.

Quatrième effet indésirable : la réduction de la mobilité résidentielle. Un locataire bénéficiant d’un loyer plafonné est moins enclin à déménager, de peur de ne pas retrouver un logement comparable. Ce phénomène, bien documenté au Danemark — où la durée moyenne de location est de 19 ans dans les logements régulés contre 12 ans dans les autres — réduit la mobilité du travail et allonge mécaniquement la durée du chômage, les individus étant moins incités à chercher un emploi hors de leur zone de résidence.

Cinquième effet indésirable : la dégradation du parc immobilier. Sans possibilité d’ajuster les prix, les propriétaires réduisent leurs dépenses d’entretien et de rénovation. En Allemagne, les études montrent que l’encadrement des loyers s’est accompagné d’une baisse de la qualité des logements mis en location.

Au final, l’encadrement des loyers est une politique qui a largement échoué. Et pour cause : elle gère les symptômes sans s’attaquer à la cause principale de la tension sur les loyers, à savoir l’insuffisance de l’offre de logements dans les zones tendues. On ne guérit pas une pénurie par des prix administrés mais par une stimulation de l’offre. Lindbeck résumait dans une formule provocatrice les craintes de nombreux économistes : « L’encadrement des loyers est le moyen le plus efficace, à l’exception d’un bombardement, pour détruire une ville. »